房地產行業 臨山重水復 待柳暗花明

    我國目前宏觀經濟背景和行業發展約束條件與70 年代初的日本十分相似，因此我們通過對比兩國行業具體驅動因素的異同，對我國行業目前的調整和未來長期發展趨勢作一判斷。

    對于目前的調整，我們認為幅度不會很深，即房價不會大幅下跌，因為我國考慮基尼系數后的房價收入比與日本70 年時代接近，而日本當時并沒有發生價格的劇烈波動。但本次調整周期可能會較長，因為緊縮貨幣政策是導致行業調整的重要因素，而貨幣政策受通貨膨脹的牽引，通脹壓力沒有減輕前，貨幣政策放松可能性也不大?？紤]房地產業對整體經濟影響的重要性，通過相對長的周期實現并不深的價格調整應該是政府愿意看到的最理想調控結果。

    日本房地產業也曾在緊縮貨幣政策下發生了波動，但在調整后的75 年至泡沫開始膨脹前的85 年之間保持了十年的穩定增長。我國人口因素、家庭人口系數與日本相當，而城市化進程遠落后于70 年代的日本，因此我國行業的長期穩定向上趨勢較為確定。

    行業屬性。從行業自身縱向比較，我國房地產業的經營正從外部資源整合為重轉向內部管理，即盈利來源以土地升值為主轉向內部管理組織效率的提升；但與成熟市場國家之間的橫向比較，外部資源整合能力作為我國房地產企業的價值評判標準仍將在長期存在，所以對于我國房地產行業而言，制造業屬性短期內尚不能替代其金融屬性。

    本輪行業調整周期將會較長，而宏觀經濟的不確定性也加大調整結束時點判斷的難度。但在調整周期內也可能會發生一些意外的驚喜，因為目前市場中存在一部分正常需求由于預期的不穩定而受到抑制，這部分剛性需求在適當的條件下，例如季節性因素刺激或政府穩定調控行業態度明確后，會得到釋放，幫助市場實現一定程度的轉暖。

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